楼市分解进入新周期：一二线“遇冷” 三四线“发烧”

　　编者按：进入“五限年代”的我国楼市正在降温，方针层层加码之下，交易量应声而落，房价趋稳。但是，单靠一个“限”字，难以从底子上开释购房需求。面对仍然微弱的购房预期和旺盛的实践需求，楼市办理正步入后调控年代。

　　中共中央政治局日前召开会议着重，要安稳房地产商场，坚持方针接连性安稳性，加速树立长效机制。《经济参考报》即日起推出“楼市后调控年代”系列报导，察访楼市实情，探究怎么使用好当时的窗口期，树立长效机制，促进楼市平稳健康开展。

　　历经“9・30”“3・17”两轮房地产调控继续发力，一二线城市齐齐进入环比“量价齐跌”阶段，周期性拐点正在不断迫临。不过，楼市的全体趋稳好像并未影响到开发商对三四线城市的杰出预期，数据显现，三四线城市的土地商场仍然火爆，多个城市在2017年上半年现已完成上百亿的土地出让收入。业界人士以为，当时楼市调控需坚持定力，一要遏止抢手城市调控松动痕迹，二要防止三四线城市房价炒作现象。

　　一二线城市周期性拐点不断迫临

　　国家计算局发布的数据显现，2017年1至6月份，全国房地产开发出资50610亿元，同比名义添加8.5%，增速比1至5月份回落0.3个百分点。1至6月份，产品房出售面积74662万平方米，同比添加16.1%，增速比1至5月份进步1.8个百分点。

　　全国一二线热门城市产品住所商场遍及出现“量价齐跌”的态势。国家计算局发布2017年6月份70个大中城市住所销价格格计算数据显现，在量体裁衣、因城施策的房地产调控方针作用下，15个一线和热门二线城市新建产品住所价格涨幅均比上月回落，回落起伏在0.8至5.5个百分点之间。开端测算，6月份一线城市新建产品住所和二手住所价格环比均匀别离下降0.1%和0.2%，二线城市新建产品住所价格同比均匀涨幅接连7个月回落。

　　华夏地产首席分析师张大伟以为，在调控方针的影响下，一二线热门城市房价全面被操控，楼市调控的影响现已在一线城市全面出现。他进一步指出，当时房地产各项要害数据全面回落，楼市涨幅触顶痕迹显着。其间，均匀价格下调的最主要原因是成交结构的改变，从成交结构看，一二线城市成交量显着削减，导致了价格加速下调。

　　“房价跌落的时分往往是‘利率高原’构成的时分。”保利地产首席分析师吴定金标明，不少银行把居民房贷都视作“鸡肋”，不只二套房贷利率推升至基准利率的20%，更是把首套房贷利率也上调至了基准利率的10%，银行方面利率优势方面的方针正逐渐撤销。

　　上海易居房地产研讨院研讨总监严跃进标明，70城房价指数，相当于房地产职业的“上证归纳指数”。从计算的视点看，同比增幅曲线的收窄，和环比增幅不断变小有关，但当时同比增幅还没有由正转负，因而楼市并未出现大拐点，但楼市调整是一个逐渐降温的进程，当时环比“量价齐跌”，周期性拐点正在迫临。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖以为，近三个月的商场走势标明，北京“317新政”及后续一系列方针的作用十分显着。在此轮调控中，方针的轮流出台使得楼市的出资投机需求被完全镇压，商场因而敏捷退烧，住所向寓居特点回归，购房者的心态向理性回归。商场交易量的降温还会继续，但降幅将逐渐收窄。

　　三四线城市楼市升温现危险

　　楼市的全体趋稳好像并未影响到开发商对三四线城市的杰出预期，全国楼市出售仍然显着出现分解。从计算局数据看，三四线城市挨近全面上涨，6月份新建产品房住所涨幅超越或到达1%的有20个城市，二手房涨幅超越或到达1%的有14个城市，底子悉数为三四线城市。

　　克而瑞研讨中心数据显现，从成交结构看，一二线城市楼市成交占比显着削减，三四线城市销量比重大增。易居企业集团CEO丁祖昱在克而瑞研讨中心“第21届地产金融局势发布会”上说：“本年上半年，三四线城市是成交主力。一二线城市出售比重下降10个百分点，但三四线城市楼市出售在全国总成交量中比重上升13个百分点，高达75%。”

　　从全国商场看，跟着楼市调控，一二线中心城市的土地热正转移到三四线城市。华夏地产首席分析师张大伟标明，上半年，佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热门三四线城市的卖地收入超越百亿元，均匀土拍溢价率超越40%，比较从前有显着上升。

　　以佛山为例，当地拿地本钱较广州、深圳等一线城市低，而二级商场成交表现又居广东省前列，两方面要素叠加之下，招引包含世茂、绿城、五矿、泰禾、旭辉等开发商不断进驻，大大加重了当地的竞赛。据华夏地产研讨中心计算数据显现，到6月20日，佛山的土地出让金总额已到达395亿元。

　　记者采访了解到，为了保持规划添加，不少企业改变了以往去一二线城市拿地的观念，关于一线城市和中心二线城市周边的三四线城市，许多房企都标明有意布局，有些三线城市现已成为房企争相拿地的阵地。以保利地产为例，该公司2016年全年一二线城市拓宽容积率面积超越1600万平方米，占悉数拓宽的70%，而在本年第一季度，这一份额下降到63%。近期，在莆田、衡水、盐城、眉山等三四线城市，保利地产均有土地入库。

　　上海易居房地产研讨院副院长杨红旭指出，曩昔两年的上升短周期内，楼市热门从一线到二线到弱二线到都市圈到三四线，正在阅历轮动分散的进程。不过三四线城市的楼市成长性较弱，多年未涨的一波迸发后，开发商进入的危险将不断累积。

　　张大伟估量，本轮楼市分解进入新周期，一二线在调控下降温，三四线在出资需求推进下上升将是2017年下半年楼市的主要特点。

　　环热门城市“溢出”效应显着

　　眼下，跟着北上广深及南京、合肥、厦门、杭州等一二线热门城市调控方针的履行，其周边各“环热门城市”接受“溢出”效应更加显着，大部分城市产品住所商场呈“量价齐升”态势，当地政府纷繁出台调控方针，为楼市降温。但是在许多要素下，环热门城市楼市的调控难度正逐渐添加。底层主管部分和业界专家主张，未来可考虑在“一城一策”根底上加强“区域和谐施策”，进步调控实效。

　　自上一年10月安徽合肥出台限购限贷方针以来，毗连合肥的六安市房地产商场逐渐升温，出售量屡创新高。六安市房地产商场办理局计算显现，2016年全市产品房出售面积达663.71万平方米，同比添加126.1%，增幅为全省之首；出售金额308.79亿元，初次打破300亿大关。

　　本年一季度，六安房地产商场继续升温，全市出售产品房面积同比添加20.37%，出售金额同比添加46.8%，产品房均价为同比添加21.81%。4月底，记者在六安造访多家楼盘发现，每家售楼部都用大幅海报挂出了“合六城际铁路”的走向图、站点散布等。依据国家发改委已批复的规划，合六城铁将使六安进入合肥“一小时通勤圈”。

　　六安悠然蓝溪项目一位售楼司理热心地介绍说，“3月份咱们曾加推过一次，均价还不到5000元，132套房源只暂时通知了手头客户就一天卖完。5月底咱们预备开几栋大平层，估量价格涨到6500元左右，房源相同是100多套，估量底子不行卖。”

　　在江苏句容市，受南京调控后“外溢”及首条跨市地铁S6线(宁句城际)的影响，句容楼市相同从上一年10月开端“量价齐升”，全年产品住所出售面积是2015年的3倍以上。购房者中南京人占90%以上，接受了南京很多的刚需和出资购房需求。

　　为操控过热局势，环热门城市成交渐热的强三四线卫星城市连续出台调控方针，给楼市降温。记者整理发现，连续出台调控方针的环热门城市有：环京津的保定、沧州、廊坊、涞水、涿州、怀来、张江口等，环沪宁杭的镇江、嘉兴、句容、嘉善、滁州、无锡等，环广深的中山、佛山、东莞、珠海等。方针手法也涵盖了限购、限贷、限卖、操控存案价格、加大土地供给等各个层面。

　　区域和谐施策 接受疏解刚需

　　严跃进标明，已进入“史上最严调控”的热门城市对周边区域的房地产商场将继续发作深远影响，后者已进入“去库存”和“控房价”双轨并行阶段，调控难度将继续添加。

　　这一观念也得到了受访的当地主管部分和业界人士认可，他们提出，关于房地产商场现已有紧密联络的中心城市和其周边环热门区域，需求有新的调控视角和手法。

　　世联行董事长陈劲松提出，跟着经济的交融以及城际交通的完全改进，房地产商场原先以城市区分的“板块”将在未来三年发作巨大改变，城市鸿沟越来越含糊，区域概念强化，仅仅以行政鸿沟施行的“一城一策”调控可能会无法习惯商场改变。

　　为此，陈劲松等人主张，首先要经过完善现有的城市群市长联席会议等机制，将区域房地产商场逐渐作为一个“中观全体”看待，在“一城一策”的根底上，逐渐探究“区域和谐施策”。

　　保利地产首席分析师吴定金则以为，当时这种“城市群调控场”的态势已然初具雏形，对区域商场全体回归理性发作了活跃作用。但由于不同城市长时刻的行政切割，在和谐程度、构成调控合力的才能、以及方针科学性上还需进一步完善。

　　二是完善方针规划，合理接受中心城市住所需求，协助疏解中心城市功用。句容市房地产商场办理局副局长冯义进提出，句容市在城市群规划上现已有为南京供给配套服务的定位，其他环热门城市也相似，活跃融入中心城市是开展方向之一。

　　“考虑到这些要素，可当令调整方针，答应在南京交纳一年社保的无房家庭在句容购房，而不是必须在句容交纳一年社保或个税，使句容可以合理接受南京的刚需。”冯义进说。

　　三是加速完善环热门区域的不动产挂号信息联网，推进信息同享和互通互认，为区域和谐施策供给信息根底。受访人士主张，可设定信息联网倒计时时刻表，使投机炒房者赶快“曝光”，进步限购限贷等调控方针的施行作用，在楼市调控中既能有用保证外溢人群的刚需，又能精准冲击投机炒作需求，保护商场秩序。